理解住宅形态的变迁，需要从驱动变化的深层力量说起。首先是人口结构的不可逆转变。
2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率为8.04‰；人口自然增长率为-2.41‰。
这已是中国人口连续第四年出现负增长。60岁及以上人口32338万人，占全国人口的23.0%，其中65岁及以上人口22365万人，占全国人口的15.9%。
城镇常住人口95380万人，城镇化率为67.89%。城镇化率虽仍在爬升，但速度已显著放缓。
人口总量持续下降、适龄购房群体收缩、老龄化程度加深——三重结构性因素共振，意味着依靠新增人口持续推高住房需求的历史动能正在衰减。投资端和销售端的数据同样印证着这一判断。
2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。进入2026年，下行态势虽有收窄但尚未扭转。
2026年1—3月份，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%；其中住宅投资13531亿元，下降11.0%。
与此同时，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1-2月均有所收窄。
值得注意的是，2026年1—2月份，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，降幅比上年全年收窄6.1个百分点。降幅的收窄意味着最剧烈的调整阶段可能已经过去，市场正在一个新的平台上寻找均衡。
清华大学房地产研究中心主任吴璟对此的分析颇具代表性：＂我国房地产市场进入存量主导的新阶段，并非短期市场波动所致，而是市场发展到一定阶段的必然趋势。＂
2026年2月份的70城房价数据亦提供了微观佐证。70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。
新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个，持平城市有7个。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。
其中，北京和上海均上涨0.2%。一线城市出现止跌信号，但城市间分化正在加剧——这恰恰是住宅从＂普涨型资产＂走向＂差异化耐用消费品＂的典型市场特征。
在这一背景下，2025年12月召开的中央经济工作会议和2026年3月的全国两会为住宅市场的下一阶段勾勒出了清晰的政策框架。
2026年3月5日，十四届全国人大四次会议开幕。政府工作报告以185字的篇幅部署全年房地产工作，提出＂着力稳定房地产市场＂，明确因城施策＂控增量、去库存、优供给＂。
对比2025年的政府工作报告中＂持续用力推动房地产市场止跌回稳＂的措辞，今年调整为＂着力稳定房地产市场＂。措辞的微妙变化传递出重要信号。
2026年是＂十五五＂开局之年。今年的政府工作报告再次明确提出＂着力稳定房地产市场＂的目标定位，释放出房地产发展新模式从＂破题＂迈向＂深耕＂的重要信号。
报告将房地产相关工作仍置于＂有效防范化解重点领域风险＂板块，这一安排既反映了当前房地产市场稳定仍在推进过程中的客观现实，也蕴含着深层的政策逻辑。构建房地产发展新模式，正是从根本上化解风险、实现市场稳定和行业健康发展的治本之策。
报告首次将住房政策与人口政策紧密衔接。政府工作报告首次提出＂加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求＂——在人口负增长的大势下，这一表述标志着住房保障正从＂总量供给＂转向＂精准匹配特定群体需求＂。
与此同时，政府工作报告提出，＂有序推动安全舒适绿色智慧的＇好房子＇建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动＂。政策关注点已从＂建好房子＂延伸到＂管好房子＂，一个覆盖住房全生命周期品质管理的制度体系正在形成。
如果将上述政策方向进行逻辑梳理，中国住宅的三种最终形态已清晰可见：增量端的＂好房子＂新建、存量端的老房子改造更新、制度端的房屋养老金全生命周期保障。三者不是割裂的三个板块，而是同一条时间轴上住宅从＂诞生＂到＂老去＂的完整生命链条。
＂好房子＂表述则从2025年的＂推动建设＂，优化为2026年的＂有序推动＂，并新增＂实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动＂的重点部署。从抽象理念到具体落地，标准体系的构建是关键一步。
2025年3月13日发布、同年5月1日实施的《住宅项目规范》，作为强制性国家标准，在建筑标准上提出具体要求。相比同期废止的类似文件，《住宅项目规范》的内容更加完善，其中不少条款更加契合＂好房子＂对安全、舒适、绿色、智慧的要求。
新规要求楼层层高不低于3米、4层及以上楼房加装电梯、楼板隔音性能提升等，标志着住宅建造标准的一次系统性升级。2025年底发布的《住房城乡建设部关于提升住房品质的意见》，则在更高维度上部署了未来五年的工作目标。
《意见》指出，到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成＂好房子＂，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为＂好房子＂取得明显进展。
《意见》提出的八项任务中，有五项分别从住房标准、设计、材料、建造、运维水平等维度提出要求。政策信号传导至市场端的效果已经显现。
中指研究院指出，从市场表现看，＂好房子＂的销售情况要明显优于其他产品。因此，2026年各地将更加注重＂好房子＂建设的推进节奏和力度。
济南出台商品住宅＂五好＂提升指引，明确层高不低于3.15米等量化标准；南京推出＂青年人才房票＂补贴并将公积金贷款额度提至200万元/户；2026年2月25日，上海＂沪七条＂从放松限购、优化公积金、完善房产税三大维度打出组合拳，精准对接各类住房需求。
＂好房子＂概念的深层意义在于，它正在重新定义住宅竞争的维度。过去，房产的核心竞争力是地段和价格预期；今后，绿色节能标准、智能适老配置、社区服务体系、物业管理水平将共同构成决定房产价值的复合指标。
这恰恰是耐用消费品市场最核心的竞争逻辑——产品之间的品质分化决定价值分化。
中国目前的存量住宅体量极为庞大。据住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为＂老小区＂。
仅北京一地，房龄超过20年的住房占比已过半，超过40年的住房占比超过10%。老旧小区的安全隐患和功能退化问题日趋突出。
＂十四五＂期间的改造实践已积累了丰富经验。住房城乡建设部数据显示，＂十四五＂期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户、惠及1.1亿居民。
进入＂十五五＂开局之年，改造的方式也在发生深刻变化——从过去以加装电梯、修缮外立面为主的＂补丁式＂改造，向＂原拆原建＂这一更彻底的更新方式拓展。
2025年9月5日，该改建项目开工，同年10月24日完成基础施工，正式启动首个模块吊装，随后仅用46天便完成全部模块吊装，实现主体结构封顶。按照＂谁出资、谁受益＂原则，项目资金计算下来是政府出资约40%，居民出资约60%。
以一套60平方米的房子为例，总成本是11815元/平方米，其中政府补贴5786元/平方米、居民负担6029元/平方米。
该项目探索出一套适用于全国多数城市核心区原拆原建的＂北京模式＂，其价值不仅在于工程本身，更在于它验证了＂老房子能够变成好房子＂的可行路径。
需要指出的是，＂原拆原建＂模式对居民意愿统一度和出资能力要求极高，短期内难以大规模复制。但作为制度创新的探索方向，它与传统的老旧小区改造、城中村改造共同构成了存量住宅更新的多元工具箱。
2025年12月的中央经济工作会议亦明确提出＂大力实施城市更新＂，国家发改委宏观经济研究院研究员刘琳表示，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，可以避免额外新增房屋数量。
这意味着存量更新将成为＂控增量＂政策框架下释放改善性需求的主要载体。
如果把前两种形态比喻为住宅生命周期中的＂出生＂与＂中年体检＂，那么第三种形态——房屋养老金制度——解决的是住宅步入＂老年期＂后的持续性资金保障问题。
2024年8月初，住建部新闻发言人表示，住建部正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，为小区房屋安全使用提供全生命周期安全保障。2024年8月23日，制度推进迈出关键一步。
在国务院新闻办公室举行的＂推动高质量发展＂系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。
这22个城市分别为上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。制度的核心设计是＂双账户＂架构。
房屋养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户即现行的住宅专项维修资金；建立公共账户是目前这项制度要解决的重点。
公共账户，则是通过试点城市从财政渠道来解决账户里资金的问题。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。
截至2024年底，部分试点城市已取得阶段性突破。天津率先在滨海新区试点，并于2024年6月出台了全国首个房屋养老金管理办法，探索将土地出让金按比例纳入公共账户的筹集模式。
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