
在过去,房贷利率直接决定了房产的持有成本。
举个最直观的例子,一笔100万、30年期的住房贷款,利率每上下浮动1个百分点,整个还款周期的利息差额就能达到大好几万。
也正是因为这个核心逻辑,调整房贷利率,一直是调控房地产市场、提振市场活力的重要手段之一。
但很多人忽略了一个核心真相:真正决定房地产市场成交量的,从来不是房贷利率的高低,而是市场对房价持续上涨的预期。 一旦房价上涨的预期彻底转弱,哪怕利率再低,房子也会陷入卖不动的困境。
房地产市场的四方博弈:利益共生,相互制衡。整个房地产市场,核心涉及四方主体:地方政府、房地产开发商、商业银行、购房者。
四方的利益关系,是既相互合作、彼此依存,又相互博弈、存在诉求分歧的。
地方政府通过土地出让获得财政收入,开发商追求项目利润最大化,商业银行既为开发商提供开发贷,也为购房者提供按揭贷,通过存贷业务获取稳定收益,在整个链条中风险相对可控、收益最为稳健。
而购房者作为房产的最终承接方,承担了土地、开发、融资等全链条的成本,
唯一的核心期望,就是房价能够持续上涨,未来可以实现资产保值,甚至找到下一个接盘者。
为什么市场化下银行不会主动降息,我国却能实现利率让利?在纯粹的市场经济环境下,商业银行作为自主经营的市场主体,核心经营目标就是实现利润最大化,主动大幅降息、让利于民的意愿极低,
不到经营危机、市场恶性竞争等极端情况,绝不会轻易下调贷款利率。
但在我国的金融体系下,国内主要大型商业银行均为国有控股,国有金融资本属于国家所有即全民所有,
因此当房地产市场下行拖累整体经济增长时,国有银行会响应政策要求,向实体经济和广大居民合理让利。
银行的核心利润来源,是存款与贷款之间的利差。
当贷款利率持续下调,银行为了维持正常经营、保障利润,同步下调存款利率是必然。
利率一降再降,为什么大家反而不买房、只想提前还贷?回看这几年的利率变化,我国个人住房贷款利率,从最高峰的6%左右,一路下调至当前的3.6%上下,银行的让利幅度不可谓不大。
与之对应的,是居民存款利率的同步下行:一年期定期存款利率,从原来的2.25%,降至如今的低于1%,市面上也很难再找到年化收益率超过3%的大额存单产品。
定期存款利率的全面下行,意味着市场上绝大多数稳健型投资品的收益率同步走低,普通居民手里的存款、闲置资金,能获得的无风险投资收益大幅下降。 当市面上所有稳健投资的收益率,都赶不上3.6%左右的房贷利率时,对普通家庭来说,提前偿还房贷,就成了最划算、最稳妥的理财选择。 再叠加房价上涨预期彻底逆转,买房从过去“闭眼买就能增值”的资产,变成了长期背负房贷、还要承担贬值风险的负担,购房者的入市意愿自然持续走低,
市场也就陷入了“利率越降,买房的人越少”的困境。
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