在过去，房贷利率直接决定了房产的持有成本。
举个最直观的例子，一笔100万、30年期的住房贷款，利率每上下浮动1个百分点，整个还款周期的利息差额就能达到大好几万。
也正是因为这个核心逻辑，调整房贷利率，一直是调控房地产市场、提振市场活力的重要手段之一。
但很多人忽略了一个核心真相：真正决定房地产市场成交量的，从来不是房贷利率的高低，而是市场对房价持续上涨的预期。 一旦房价上涨的预期彻底转弱，哪怕利率再低，房子也会陷入卖不动的困境。
房地产市场的四方博弈：利益共生，相互制衡。整个房地产市场，核心涉及四方主体：地方政府、房地产开发商、商业银行、购房者。
四方的利益关系，是既相互合作、彼此依存，又相互博弈、存在诉求分歧的。
地方政府通过土地出让获得财政收入，开发商追求项目利润最大化，商业银行既为开发商提供开发贷，也为购房者提供按揭贷，通过存贷业务获取稳定收益，在整个链条中风险相对可控、收益最为稳健。
而购房者作为房产的最终承接方，承担了土地、开发、融资等全链条的成本，
唯一的核心期望，就是房价能够持续上涨，未来可以实现资产保值，甚至找到下一个接盘者。
为什么市场化下银行不会主动降息，我国却能实现利率让利？在纯粹的市场经济环境下，商业银行作为自主经营的市场主体，核心经营目标就是实现利润最大化，主动大幅降息、让利于民的意愿极低，
不到经营危机、市场恶性竞争等极端情况，绝不会轻易下调贷款利率。
但在我国的金融体系下，国内主要大型商业银行均为国有控股，国有金融资本属于国家所有即全民所有，
因此当房地产市场下行拖累整体经济增长时，国有银行会响应政策要求，向实体经济和广大居民合理让利。
银行的核心利润来源，是存款与贷款之间的利差。
当贷款利率持续下调，银行为了维持正常经营、保障利润，同步下调存款利率是必然。
利率一降再降，为什么大家反而不买房、只想提前还贷？回看这几年的利率变化，我国个人住房贷款利率，从最高峰的6%左右，一路下调至当前的3.6%上下，银行的让利幅度不可谓不大。
与之对应的，是居民存款利率的同步下行：一年期定期存款利率，从原来的2.25%，降至如今的低于1%，市面上也很难再找到年化收益率超过3%的大额存单产品。
定期存款利率的全面下行，意味着市场上绝大多数稳健型投资品的收益率同步走低，普通居民手里的存款、闲置资金，能获得的无风险投资收益大幅下降。 当市面上所有稳健投资的收益率，都赶不上3.6%左右的房贷利率时，对普通家庭来说，提前偿还房贷，就成了最划算、最稳妥的理财选择。 再叠加房价上涨预期彻底逆转，买房从过去“闭眼买就能增值”的资产，变成了长期背负房贷、还要承担贬值风险的负担，购房者的入市意愿自然持续走低，
市场也就陷入了“利率越降，买房的人越少”的困境。
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